不動産投資

【不動産投資の始め方7ステップ】初心者がおさえておくべきリスクとは?

2022年10月30日

 

「不動産投資ってどうやって始めればいいの?」

「インフレに強い資産が欲しい」

「初心者でも簡単に始められる不動産投資はあるの」

 

不動産投資と言っても、専門用語が多すぎて難しいですよね。

そのため、始めることに不安を抱いている方も多いです。

不動産投資を始められない理由はそこにあります。

実は、不動産投資を始めるのに、そこまで知識を必要としないんです。

この記事では、初心者が不動産投資を始めるのに当たって、抑えておくべき最低限の知識と、始める方法について解説しています。

この記事を読むことで、そんなに知識がなくても、不動産投資を始めることができることをご理解いただけるかと思います。

 

 

本記事では、下記の内容を解説します。

 

・初心者はここから、不動産投資を始める7ステップ

不動産投資で抑えておきたい基礎知識

不動産投資の種類とメリット・リスク

不動産投資初心者がはじめるときの注意点

少額不動産投資もあり

 

この記事を書いている僕は、不動産業界で6年間勤務していました。その中で、不動産投資の会社に4年間在籍していました。

その経験から、これから不動産投資を考えている方向けに、『不動産投資の始め方』について解説していきたいと思います。

※新築物件を対象に解説していますが、基本は同じですので、中古マンションを考えている方の参考にもなるかと思います。

 

初心者はここから、不動産投資を始める7ステップ

不動産投資を始めたことがない人にとって、不動産投資ってハードルが高いように感じますよね。

そこで今回は、簡単に7つのステップにまとめましたので、よろしければ最後まで読んでみてください。

ステップ1:不動産投資をはじめる目的を決める

まずは、なんと言っても、目的を決めることです。

マラソンもそうですよね?ゴールがなければ、どこを目指せばいいかわからなくなります。

不動産投資も同じで、不動産投資を始める前に、最終的にどうなるのか(出口戦略)を、始める時に決めておくんです。

そうすることで、迷うことなく、成功への道を歩んでいくことができるんです。

 

ステップ2:不動産投資について勉強と情報収集

次に、不動産投資についての知識を深める必要があります。

YouTubeやネット情報をかき集めてもいいのですが、それでは、情報がかたよってしまいます。

一番いいのは、セミナーに参加することです。

というのも、セミナーでは最新の情報やオーナーの実体験が聞けるからです。

また、セミナーに参加する前に、軽く不動産投資関係の本を読んでおくことで、セミナーの内容もすんなり頭に入りやすくなります。

 

ステップ3:不動産会社へ問い合わせる

いい物件が見つかったら、実際に不動産会社に連絡して、物件情報を取得しましょう。

ここで、ポイントなのが下記の3つです。

ポイント1:どんな物件がいいのか、前もってまとめておく

ポイント2:いっぺんに多くの情報を仕入れない

ポイント3:その場で決めず、一旦持ち帰る

というのも、どんな物件がいいのか前もって決めておかないと、不動産会社のいうがままに物件を決めてしまうことがあるからです。

また、いっぺんにたくさんの物件を見ても、混乱するだけで、判断力が落ちてしまいます。

不動産会社はその場で、決めて欲しいといいますが、一旦持ち帰って、冷静な状態で検討した方が、後で後悔しなくてすみます。

 

ステップ4:物件の内覧・現地確認

現地確認しましょう。パンフレットや資料に載っていないこともあるからです。

例えば、下記のようなことです。

・ゴミ捨て場が散乱している

・共有部がもので散乱している

・近所に反社会団体の事務所がある

など。

こういった物件は管理が行き届いていなことが多く、入居者がつきにくい物件です。

こういったことは、実際に現地に行って確認しないとわからないことです。

 

ステップ5:買付けの申込とローンの審査

気に入った物件が見つかれば、早めに申し込みしましょう。

いい物件というのは、他の人にとっても魅了的な物件です。

そのため、すぐに決まってしまうことがあります。

「一旦持ち帰るんじゃないの?」と思われたかもしれません。

ここでいう『早め』とは、おおよそ1週間くらいをいいます。

1週間もあれば冷静な状態で検討できますよね。

申し込み後は、ローンの審査があるので、融資申込書は正直に書きましょう。

うそや隠し事をすると、金融機関の心象が悪くなるので、審査が通らない可能性が高くなります。

 

ステップ6:売買契約の締結

ローンの審査が通れば、いよいよ契約です。

ここまでくればもう心配することはありませんが、契約の内容はしっかり確認するようにしましょう。

特に、管理を任せるときは要注意です。

管理を任せる業者の契約内容をしっかり確認しましょう。

確認をしなかったことで、後々大きなトラブルに巻き込まれるケースが多いからです。

 

ステップ7:物件の引き渡し

売買契約が終われば、あとは引き渡しを待つだけです。

ここまで、書類やら重要事項の説明やらと、いろいろやることが多く、疲れているかもしれませんが、これで晴れてオーナーデビューです。

購入した物件は、あなたの将来の収入を生み出してくれる大切な資産です。

しっかり運用していきましょう。

 

不動産投資で抑えておきたい基礎知識

不動産投資について勉強する際に、「失敗したくないから全てを理解しなきゃ」と、考える方が多いですが、実は全てを理解する必要はないんです。

むしろ、全てを理解している人なんて、そうはいません。

ここでは、不動産投資を始める際に、必要な最低限の5つの知識について見ていきます。

 

必要な知識1:利回り

いうまでもないかもしれませんが、利回りは大切です。

ここで、「利回りって何?」という方のために、ざっくり説明すると、利回りは儲け分のことです。

利回りには2種類あります。

・表面利回り:年間の家賃収入÷物件価格×100

・実質利回り:(年間の家賃収入−年間の経費)÷物件価格×100

例えば、家賃収入が10万円、年間経費が80万円、物件価格が2,000万円なら、

表面利回り:(10万円×12)÷2,000万円×100=6%

実質利回り:(10万円×12−80万円)÷2,000万円×100=2%

上記からもわかるように、表面利回りと実質利回りでは儲けがだいぶ違ってきます。

一般的には表面利回りで募集をかけることが多いので、実質利回りも考慮するようにしましょう。

 

必要な知識2:インカムゲインとキャピタルゲイン

株式をやってことがある方なら、わかると思いますが、

・インカムゲイン:所有している資産が生み出す利益(株の配当金)

・キャピタルゲイン:所有している資産を売却して得た利益(株の売却益)

不動産投資では下記のように扱います。

・インカムゲイン:所有している資産が生み出す利益(家賃収入)

・キャピタルゲイン:所有している資産を売却して得た利益(不動産の売却益)

不動産投資では、この2つの方法で利益を出していくことになります。

この辺がわかっていないと、「本当に儲かるの?」とか「どうやって資産を築いていくの?」といった疑問が生まれます。

不動産投資で儲かる仕組みをしっかり理解しておきましょう。

 

必要な知識3:レバレッジ効果

レバレッジ効果とは『テコの原理』のことをさします。

「なにそれ?おいしいの?」と思われるかもしれませんが、ここで簡単に解説します。

釘を抜く際、バールという道具を使って、簡単に抜くことができますよね。

このバールがテコの原理の代表といってもいいかもしれません。

要するに、『テコの原理』とは、小さな力で大きなものを動かすことをいいます。

不動産投資では、不動産は高額なので、現金で買える人はそうはいません。

ただ、金融機関からお金を借りることで、一般の人でも購入することができます。

つまり、『少ない自己資金で大きな資産を購入できる』といった意味合いから、『レバレッジ効果がある』と言われています。

 

必要な知識4:各種税金

税金の理解を深めることは重要で、なぜなら、不動産投資ではいろんな税金がかかってくるからです。

この辺を理解しないと、思わぬ出費につながる可能性があります。

不動産投資で主にかかってくる税金には、下記のようなものがあります。

《不動産を購入した時》

・印紙税

・消費税

・登録免許税

・不動産取得税

《運用中にかかってくる税金》

・固定資産税

・都市計画税

・所得税

・住民税

《売却の際にかかる税金》

・譲渡所得税

 

この辺は築年数や場所、物件価格によって違うので、あらかじめ不動産会社に見積もりをもらうようにしましょう。

※ちなみに、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対してかかる税金なので、購入時点で、かかることはまずありません。もし、不動産会社から請求されるようなことがある場合は、その不動産会社は信用できないと判断してもいいかと。

 

必要な知識5:不動産投資の種類

不動産投資と一口に言っても、いろんな種類があります。

 

・戸建経営

・駐車場経営

・アパート経営

・一棟所有マンション

・区分所有マンション

など。

初心者は駐車場経営、または区分所有がオススメです。

他は運用が難しく、金額も高額になるからです。

中でも、区分所有マンションはサラリーマンを始め、一般の方向けです。

駐車場は土地がないとできないので、まずは駐車場として需要がある土地探しから始めなければなりません。

 

不動産投資のメリット・リスク

不動産投資のリスクについて把握しておきましょう。

リスクを把握することが、失敗しない運用につながります。

◆メリット

不動産投資には、主に下記のようなメリットがあります。

 

・安定性

・インフレに強い

・節税効果が得られる

 

不動産を人に貸すことで、家賃収入を得ることができます。

つまり、毎月安定した収入を確保することができるということです。

また、不動産は、金と同じで現物資産であるため、インフレで物価が上がっても、その影響を受けにくいという性質があります。

新築マンションを購入した際にかかった費用を、給料から差し引くことができるので、節税効果が期待できます。

ただ、中古マンションだと、減価償却費が新築に比べて、低いのでそこまで節税効果は期待できません。

◆リスク

リスクを理解することで、失敗を回避することに繋がります。

不動産投資に代表されるリスクには、下記のようなものがあります。

 

・空室リスク

・金利上昇リスク

・家賃下落リスク

 

入居者がいてこその家賃収入です。

入居者がすぐ退去してしまうと、ローンを組んだ場合、返済額全額を負担しなければならなくなります。

また、ローンを利用している場合は、金利が上がることがあるので、そうすると毎月の返済額が上がることになります。

年数が経てば、当然古くなります。家賃を下げないと入居者がつかないなんてこともあります。

ただし、もっと先の話なので、今は頭の片隅に置く程度でいいかと思います。

 

不動産投資初心者がはじめるときの注意点

初心者が不動産投資を始める際に、注意しておかないといけないのは下記の点です。

 

・金利

・対象物件の地域性

・信頼できる不動産会社かどうか

 

というのも、金利は上昇することもあるので、購入時はプラス収支だったが、金利が上がることによって、マイナスに転じることもあるからです。

また、物件の利回りに目がいきがちですが、地域が悪いと入居者がつきにくくなります。

不動産会社の中には悪質な業者もいます。

例えば、契約の際は入居者が住んでいたが、契約後入居者がすぐ退去したケース。

悪質な不動産会社にそそのかされて、後々トラブルになるケースが後をたちません。

なので、信用できる不動産会社を選ぶことはとても重要なことなんです。

 

少額不動産投資もあり

ここまで見たように、不動産投資はいろんな手続きや注意点があります。

そもそも、不動産自体高額な商品であるため、うまく運用しないと大きな損失になります。

そこで、少額不動産投資というのはいかがでしょう?

お手軽に始めることができ、リスクも小さい。

『専門用語が多すぎてわからない』、『手続きが面倒』、『リスクが心配』そんな方は、1万円から始められる不動産投資から初めてみてはいかがでしょうか。

下記の記事でも紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。

≫≫【初心者向け】不動産型クラウドファンディングのメリットとデメリット

 

まとめ

不動産投資は難しいから、始められないと思っている方も多いんじゃないでしょうか?

すでに不動産投資を始めている方でも、実はそんなにわかっていない方が多いんです。

というのも、全てを学んでから、始めるより、走りながら勉強する方が身につくことが多いとわかっているからなんです。

少額不動産投資も、立派な投資です。

いったん利益は考えず、勉強するつもりで、少額不動産投資から走り出してみてはいかがでしょう?

 

ということで、今回は以上です。

≫≫【これから始める方へ】クラウドファンディングをわかりやすく解説!

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