不動産投資

住宅ローンと投資用ローンの違いについて【注意事項あり】

2020年3月10日

 

住宅ローンと投資用ローンってなにが違うの?

 

こういった疑問にお答えします。

 

本記事では、下記の内容を解説します。

 

・住宅ローンと投資用ローンの違いについて

・簡単にいうと違いは二つ

・注意点

 

住宅ローンと投資用ローンの違いについて

 

住宅ローンと投資用ローンの違いを簡単に説明すると住宅ローンは、自分が住むための家を購入するときに組むローン、投資用ローンは、人を住わせるために組むローンです。

 

主な違いについては、住宅ローンというのは、自分で住む家を購入するためのローンなので金利が低いのと、借入可能年齢も65歳までとしている金融機関が一般的です。

 

一方で、投資用ローンは、家賃収入が入ってくるので、住宅ローンと比べ金利が高いです。借入可能年齢も決まっていて、65歳までが多いです。

※借入可能年齢を80歳としている金融機関もあります。

 

これは金融機関が扱っている団信(団体信用生命保険)によるところが大きいです。

 

団信(団体信用生命保険)とは

団信とは、ローンの契約者に万が一のことがあった場合(死亡や高度障害)に、その後のローンの支払いが免除され、ローンの残債を支払ってくれる保険です。

 

ローンの契約者が支払いの途中で亡くなった場合、残された家族に投資物件が相続されます(相続しないこともできますが、ここでは相続することにしています)。

 

会社員の主人が亡くなった後に、専業主婦の奥さんと小さなお子さんがいるとすると、奥さんは外に働きに出ないといけないですし、子育てもしなくてはいけません。

 

それに加え、ローンの返済もしていかないといけないのは大変です。

 

金融機関からすると貸し倒れリスクがあるので、そうならないように、保険にはいっているのです。

 

団信に入ることで、万が一のことがあった場合でも、金融機関は融資金額を回収でき、残された遺族はローンの支払いをしなくてよくなり、家賃収入を生活の足しにすることができます。

 

この保険に加入できる年齢が保険会社によって決まっており、金融機関もそれに合わせているため加入可能年齢が決まっています。

 

簡単にいうと違いは二つ

 

金利

上記でも軽くふれましたが、金利が違います。

 

住宅ローンだと、金利が1%未満から1%後半なのに対して、投資用ローンは1%後半から2%台(以前は3%台や4%台のものもありました)まであります。

 

購入者の年収や勤務先、信用などによって違いはありますが、一般的にはこんな感じです。

 

年収や勤務先などのことを属性といいますが、属性が強い人は金利が安い傾向にあります。

 

属性が強い人とは、どんな人かというと例えば、上場企業勤務で勤続20年、年収800万円の人です。あと、医師、税理士や会計士といった士業の人たちです。

 

審査基準

審査基準も違います。住宅ローンの審査は本人の返済力を見ます。投資用ローンでは本人の返済力プラス購入する物件の価値も見ます。

 

お金を貸している金融機関からすれば、貸したお金をきちんと返してくれるかどうか心配です。

 

住宅ローンであれば、自分自身が住むわけなので、購入者の属性(年収、勤務先、勤続年数など)を見ます。

 

投資用ですと、自分が住むわけではないので、購入者の属性ともし返済できない場合、物件を競売に出したときの価値(物件の評価額)も融資審査に含まれます。

 

例えば、年収300万円の中小企業に勤務している25歳のサラリーマンが利便性の低いところで2,500万円のマンションを買うとしたら、住宅ローンを組むことはできるとしても、投資用ローンを組むのは難しいです。

※難しいというのは、できないという意味ではなく、資産が豊富にあるとか、自己資金を多く出せるとか、金融機関によっても違いますので、必ずしもローンが組めないということではありません。

 

注意点

 

注意点として『目的にあった借入をしましょう』ということです。

 

どういうことかというと、投資用ローンが通らなかったからといって、住宅ローンで投資用の借入をするのはやめましょうということです。

 

例えば、投資用物件の購入を考えていたが、ローンの審査に通らなかったとき

営業マン:先日のローンの審査ですが、審査が通りませんでした。

あなた:そうですか。残念です。

営業マン:そこで、ご提案があるのですが。

あなた:なんでしょうか?

営業マン:投資用のローンは通りませんでしたが、住宅ローンなら通る可能性があるので、住宅ローンで審査してみませんか?

あなた:住宅ローンですか?でも私には今住んでいる家がありますし、マンションを買って住むつもりはありませんよ。

営業マン:住む必要はないんです。ローンの審査が通った後に住民票を移して、半年後に転居することになった、ことにして住民票を戻せばいいんです。その後に人に貸して家賃収入で運用できますよ。

あなた:でも、半年間は家賃が入らないんですよね?

営業マン:安心してください。当社では家賃保証があるので、半年間の家賃保証を利用すれば家賃の○%が収入として入ってきます。

あなた:なるほど!ではお願いします。

 

融資実行の前に金融機関と契約をします(金消契約)。このときに、金融機関の担当者から購入の目的を確認されるので、そこで嘘をついてしまうと、契約違反になります。

 

悪い営業マンのこのような話に騙されないようにしましょう。投資の審査が通らないということは、まだ投資するには時期が早いと考え、潔く諦めましょう。

 

まとめ

 

住宅ローンと投資用ローンは同じ不動産を購入するためのローンですが、その目的によって中身も違います。

 

生活をしていく上で必要な住宅ローンについては、広く一般の人が借りれるように金利が低いのと、審査基準が低いのが特徴ですが、それをよくない方向に利用するように促す不動産業者もいます。

 

そういった話に乗って誤った方向へ向かってしまうと、あとで大変なことになります。バレるバレないの問題ではないので注意が必要です。

 

一括完済を請求され、支払いできないために自己破産することもあり得ますので、営業マンのいうことを鵜呑みにせず、正しく運用することを心がけましょう。

 

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