不動産投資

ワンルームマンション投資の申込みから決済までの手順を解説【不動産投資】

2020年3月2日

 

ワンルームマンションのオーナーになるまでの手続きって何があるの?

 

こんな疑問にお答えします。

 

不動産投資となると金額も高額ですので、不安要素はたくさんあると思います。

 

今回はワンルームマンションの購入申込みから決済(引渡し)までの、おおまかな流れとローンの審査にかかる期間をわかりやすく解説します。

一般的に多い、ローンを使ってワンルームマンション投資を検討されている方向けに説明しています。現金で購入を検討されている場合や戸建てで不動産投資を検討されている場合は内容が異なります。

 

本記事では、下記の内容を解説します。

 

・申込みから引渡しまでの手順は8つです。

・審査にかかる期間は3週間程度

 

 

申込みから引渡しまでの手順は8つ

 

申込みから引渡しまでの流れは、大きくわけて8段階です。

 

例を使って説明すると下記のような流れになります。

 

不動産投資を考えているあなたが、不動産会社の営業マンと喫茶店で待ち合わせを約束し、喫茶店でワンルームマンションについての説明を受けていたとします。そこで、物件を気に入ったあなたが、購入を決めたとします。

あなた:いい物件ですね。この物件に決めます。

営業マン:ありがとうございます。では①申込書の記入をお願いします。

あなた:はい。

不動産業者によりますが、申込みの当日または数日後に②重要事項説明と売買契約があります。この売買契約のときに③銀行のローン申込書にも記入します。

手付金を支払って審査が始まります。

後日

営業マン:④ローンの審査が通りました。また決済が近くなりましたら必要書類などをご連絡します。

あなた:はい。わかりました。

決済日の3ヶ月前

営業マン:お世話になります。決済日が近づいてきましたので、⑤公的書類の取得をお願いします。

あなた:はい。わかりました。公的書類を郵送します。

引渡しの1週間から2週間前

営業マン:⑥銀行との面談があります。1時間から2時間ほどかかりますので、ご都合の良い日時を教えてください。

あなた:◯月△日なら、いつでもいいですよ。

営業マン:わかりました。では◯月△日に⑦必要書類を持参してお越しください。お待ちしております。

あなた:はい。わかりました。

 

銀行との面談後、売買契約書に記載されている⑧決済日(引渡し日)にワンルームマンションの所有者(オーナー)となります。

 

流れとしてはだいたい上記のような流れになります。

 

それでは各項目を説明していきます。

 

①申込書の記入
不動産を購入するのにあたって、あなたの情報を記入します。この情報は不動産会社にオーナー情報として登録されます。

 

②重要事項説明と売買契約
一般的には重要事項説明と売買契約は同じ日に行います。

 

なぜなら、契約の前に重要事項説明をしなければならないと、法律で決められているからです。

 

つまり、重要事項説明が済んだ後でないと、契約ができません。

 

別々の日にすることもありますが、その場合でも必ず売買契約より先に重要事項説明をしなければいけません。

 

仮に、時間がないという理由で、重要事項説明より先に売買契約を勧められたら注意が必要です。

 

その不動産会社は違法行為をしていることになるので、信用しない方が無難です。

 

③銀行のローン申込書
融資を受ける金融機関に、審査してもらうためにローン申込書も契約書にサインするタイミングで書きます。

 

ローン申込書には、住所、氏名、連絡先、家族構成、勤務先、年収、預貯金の額などの審査に必要な情報を書きます。

 

その他借入があれば借入の内容と金額も記入します。返済予定表などの資料も後で必要になりますので、契約の段階で持参しておくと審査がスムーズに進みます。

 

④ローンの審査
ローン申込書に記載されている内容をもとに、金融機関が審査をします。

 

最初に見られるのが、返済比率と倍率、あと個人信用情報です。

 

個人信用情報とは、あなたが申告している借入以外で、他に借入をしてないかを確認するための情報です。

 

ここで、注意しておきたいのが、リボ払いです。リボ払いも借入なので、忘れずに申告しましょう。

これは、自宅をローンで購入する際も同じなので、リボの使い過ぎには注意です。

 

⑤公的書類を郵送
決済日の3ヶ月前(正確には決済日の90日前。公的書類の期限を90日以内としている金融機関が多いですが、なかには期限を120日としている金融機関もあります)になると公的書類といわれるものが必要になります。

 

公的書類とは、住民票、印鑑証明、課税証明、確定申告している場合は納税証明など公的機関が発行している各種証明書のことをいいます。

※必要な公的書類は金融機関によって異なりますので、どの書類が必要かは担当営業マンに確認するといいでしょう。

 

⑥銀行との面談
決済の日(引渡し日)の1週間から2週間前に金融機関と、金消契約(金銭消費貸借契約)をします。

 

このときに金融機関から、ローン年数の確認とか、金利変動がある場合のリスクなどについて説明を受けます。

 

契約の内容にもよりますが、だいたい1時間から2時間程度かかるとみた方がいいです。

 

⑦必要書類
特段の指定がないときは、免許証や保険証などの本人確認の書類と銀行印や実印、印紙などを、面談の場に持っていきます。

 

⑧決済日(引渡し日)
売買契約書に書いてある決済日(引渡し日)に所有者となります。

 

この日までに、不足分の支払いがあるときは、営業マンから連絡がくるので、指定されて日時までに指定された金額を振り込みします。

 

後日、不動産会社から、登記簿謄本(原本)が送られてくるので、記載内容に誤りがないかどうか確認をしてください。重要なものなので、記載に誤りがなければ、大切に保管しましょう。

 

審査にかかる期間は3週間程度

 

申込みをした後の審査期間はどのくらいかかるの?と気になるかもしれません。金融機関によっても違いはありますが、おおよそ2週間から3週間程度で結果がでます。

 

金融機関の審査にはいくつかの段階があって、まずはじめに行うのが、個人信用情報の審査です。

 

理由としては、他に大きな借入があると、返済比率や倍率がオーバーしてしまいその時点で融資することができません。なので金融機関は何よりも先に個人信用情報の審査からはじめます。

 

この審査がおおよそ1週間程度で出ます。

※早いところですと、1日2日くらいで審査結果が出る金融機関もあります。

 

個人信用情報に問題がなければ、金融機関から、不動会社に個人信用情報の結果についての連絡が入ります。

※この場合、金融機関から承認又は非承認の通知のみで、具体的な借入内容について金融機関から不動産会社に連絡することはありません。

 

繁忙期になると審査が遅くなることもありますが、それでも個人信用情報の結果は1週間程度で出るので営業マンから連絡をしてくるはずです。

 

もし、1ヶ月以上経っても連絡がないようなら、進捗状況を確認した方が良いです。

 

営業マンが連絡を忘れているか、個人信用情報の内容がよくなかった可能性があるからです。

 

次の段階として、個人信用情報をもとに金融機関が自社の基準に照らし合わせ、融資するかどうかを決めます。

 

これが、おおよそ1週間から2週間程度です。

 

ここで注意すべきなのは、ローン申込書の内容に大きな変更を生じさせないことです。

 

例えば、近々300万円の車をローンで購入しようと考えている場合、この車の借入も含めなくてはいけません。すると借入額が増加することになるので、審査が厳しくなります。

 

ローンの融資を受けられないだけでなく、場合によっては不動産会社から違約金を、請求されることもありますので注意が必要です。

 

急な出費(車を買う、家のリフォームなど)が出るようなら、事前に担当の営業マンに連絡して対応を仰ぎましょう。事前に通知することで後々のトラブル回避にもなります。

 

まとめ

 

上記記事内容からでもわかるように、申込みから引渡しまで買主がすることは比較的少ないです。だからといって全て不動産会社に任せるのは危険です。

 

不動産会社からしばらく連絡がないようなら、進捗確認も含めて問合せするようにしましょう。

 

今回は以上です。

 

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