不動産投資

不動産投資で失敗するパターン4つを紹介【失敗しない方法も解説】

2020年3月4日

 

不動産投資を始めようと友人に相談したら

・不動産投資はやめた方がいい、どうせ失敗するから

・不動産投資は難しいから、やめた方がいいよ

・不動産投資なんてギャンブルだからやめた方がいい

と、言われた。やっぱり不動産投資はやめた方がいいの?

 

よく聞く「やめた方がいい」の理由ですね。

 

しかし、「具体的になんでやめた方がいいの?」については不明確です。

 

本記事では、下記の内容を解説します。

 

・不動産投資で失敗するパターンを4つ紹介(失敗しない方法も合わせて解説)

 

 

不動産投資で失敗するパターンを4つ紹介

 

不動産投資で怖いのは失敗したときです。では失敗するときに共通しているものはなんでしょうか?

 

ここでは不動産投資で失敗するパターンをいくつか紹介します。

 

失敗するパターンその①:物件の選定を誤った

投資物件を選ぶときの基準はなんですか?と聞かれたら「場所でしょ」「利回りだよ」と様々な意見があると思いますが、物件を選ぶ基準は大切です。ここを間違えると失敗します。

 

自分の住む家を選ぶときも、自分の基準にあった家を選びますよね。投資の場合も同じで、ターゲットとしている客層にあった物件に投資しないといけません。

 

客層を絞るというと難しく聞こえますが、そんなに難しくありません。例えば、ワンルームマンションであれば、住むのは単身世帯の会社員ですし、3LDKならファミリー世帯です。

 

単身世帯なら駅近で交通手段が便利なところ、ファミリー世帯なら保育園や学校が近いようなところ、といった感じです。

 

「駅から離れたワンルームマンションや近くに保育園や学校がない3LDKもあるけど」と思われるかもしれしれませんが、ここで言いたいのは、一般的に3LDKに単身世帯は住まないということです。

 

つまり、3LDKに投資したとしても住むのはファミリー世帯に限定されるので、単身世帯と違って、ファミリー世帯は空室を埋めるのに時間がかかります。ご主人と奥さんの両方のニーズを満たす必要があるからです。

 

ワンルームマンションに比べ、3LDKだと家賃も高いので、空室が長引くとその分負担も重くなります。なので、物件を選ぶときは、ターゲット層を定め、そのターゲット層に需要のある物件を選ぶことが大切です。

 

失敗しない方法
ターゲット層を絞って的確な物件に投資をすることです。例えば、オフィス街にワンルームマンションと3LDKのマンションがあるとすれば、「オフィス街なら会社員が多い、会社員は若い社員が多いから単身世帯が多い、ワンルームマンションの方が需要があるし、空室になったとしても、比較的短い期間で入居者が入るなぁ」といった感じです。

 

失敗するパターンその②:リスクの理解があまかった

よくあるのがリスクについての知識不足です。

 

不動産に限らず、株もそうですが、投資である以上リスクはあります。リスクについての知識が足りなかったり、理解があまかったりすると失敗します。

 

不動産投資でリスクといったら何を思いうかべますか?

 

主なものとして、空室、家賃滞納、不動産価値の下落、金利上昇、税金などでしょうか。その他にも、家賃の値下げや災害といったものも考えられますね。

 

これ以外にもリスクはあります。「うわぁ、めんどくさいな」と思われるかもしれませんが、これらのリスクについて正しい知識があれば、リスクをおさえることができます。

 

逆に、めんどくさいからといって何もしないでいると、気づかないうちに出費がかさみ失敗します。

 

面倒なことはしたくないという方はこちらの参考記事をどうぞ

 

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少額からはじめる不動産投資【初心者は少額から始めるべき】

 

失敗しない方法
結論、知識をつけることです。知識をつけるといっても、専門書を何冊も読む必要はありません。初心者向けの簡単な本を、数冊程度読むだけでいいと思います。

 

なぜなら、はじめのうちは本を読めば読むほど、深掘りすればするほど、深みにはまってしまい、余計に訳がわからなくなるからです。

 

知識だけつけても、それを行動に移さなければ意味がないので、知識をつけた後はセミナーに参加しましょう。

 

セミナーに参加することで、実際投資している人たちの生の意見を聞くことができます。情報を収集する目的で参加するのも良いでしょう。

 

失敗するパターンその③:営業マンのいうことをそのまま受け入れた

「節税効果があります」「需要があるので今が買い時です」「大変人気な物件なので残りが少なくなっています」と、言われたことを鵜呑みにすると失敗します。

 

これはよくある営業トークです。つまり、誰に対しても同じことを言っているわけでして、営業マンの言っていることを鵜呑みにして決断を急がないことが重要です。

 

「でも、いい物件だと逃したらどうするの?」と思われる方も多いと思いますが、そのときは縁がなかったと諦めるしかありません。

 

物件は次から次へと新しいものが出てくるので、急ぐ必要はないのです。

 

ここで重要なのは、投資を始めても、自分の生活環境を変えないことです。

 

急いで購入したばかりに、高い金利で借りてしまい、ローンの返済額が投資物件の家賃の額を上回り、月に数千円の出費がかかるとすると、年間で数万円の出費になります。

 

投資を始めることで生活を圧迫するようでは本末転倒です。

 

失敗しない方法
営業マンの言っているメリットがはたして自分に合っているかどうか、考えましょう。

 

節税といっても「自分の家族構成と年収でいくら節税できるのか、将来の支出を考えたときに、はたしてプラスになるのか」、需要があるといっても「将来もその需要が継続しているのか、いっときだけの需要ではないのか」など

 

投資会社の多くは、ライフプランというものを作って、物件を提案してくるのでライフプランの内容が納得できる内容かどうか、現在の生活環境や資産状況と照らし合わせ、将来のビジョンを考えるようにしましょう。

 

失敗するパターンその④:計画を立てていなかった

不動産を運用していくなかで、計画を立てていないと、突然の出費に耐えれなくなり失敗します。

 

不動産投資をしていると「家賃収入でプラスが出た」「税金が還付され臨時収入が入った」といったことがあります。

 

このような臨時収入をすぐ使ってしまうと、突然の支出があった場合多額の出費をすることになります。

 

例えば、家賃を下げないといけなくなり、ローンの支払額との差額を支出することになった、金利が上がったときなどです。

 

また、目的によって計画を立てることも必要です。家賃収入が目的なら長期で保有することになるので、金利上昇リスクに備える必要があります。

 

売却益が目的なら運用期間(運用期間10年など)を予め決めておくことも必要です(この場合、10年の間、物件価格がどのように変化していくのかシミュレーションすることと、定期的にシミュレーションを見直すことも必要)。

 

失敗しない方法
臨時収入などがあるとついつい使いたくなる気持ちはわかりますが、ここはいったん冷静になって、将来かかるであろう費用のことも考慮して、貯蓄に回しましょう。

 

おすすめなのは、不動産投資用の口座を新しく作ることです。不動産での収入や支出を生活費と分け、専用の口座で収入と支出を把握できるようにしておくと、管理が楽です。

 

まとめ

 

失敗するパターンに共通点して言えることは、「わからないままついつい甘い話に乗って契約してしまった」「リスクの認識があまく、情報収集を怠った」「計画を立てず突然の支出に備えることができなかった」ことです。

 

しかし、どれも解決できることです。

①「わからないままついつい甘い話に乗って契約してしまった」→本を読んで知識を身につければ、自分にとって必要か不必要か判断できる。

②「リスクの認識があまく、情報収集を怠った」→セミナーに参加して情報を収集すれば、リスクについて学ぶこともでき、リスクヘッジができるようになる。

③「計画を立てず突然の支出に備えることができなかった」→将来の支出に備えて不動産で得たお金には手をつけす、計画を立てて運用していく

 

投資をギャンブルと考えている人もいますが、それは、努力しないで儲かることを考えている人だと思います。

 

投資で成功させるためには地道な努力と長い時間が必要です。「短期間で大きな利益を上げたい」と考えている人には不向きです。

 

正しい知識を身につけて、将来に備えてコツコツと始めることが不動産投資に限らず、投資全般では大切です。

 

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