不動産投資

不動産投資とはどんな投資?【メリット・デメリットも説明】

2020年2月13日

 

不動産投資って家を買って人に貸すイメージなんだけど、あってる?不動産って大きな買い物だから失敗すると怖いなぁ

 

こういった疑問にお答えします。

 

本記事では、下記の内容を解説します。

 

・不動産投資とは

・不動産投資の種類について

・他の金融商品との違いについて

・メリットとデメリットについて

 

不動産投資とは

 

不動産投資とは、簡単に説明すると不動産を購入して人に貸したり、売ったりして利益を得る投資です。

 

あなたがマンションの一室を購入して他の人に貸した場合、入居者が毎月支払う家賃があなたの不動産収入になるといった感じです。

 

例えば、マンションの一室を5,000万円のローンで購入したとします。

 

ローン金額が5,000万円で金利が2%、返済期間35年のローンを組んだとすると、月々のローン返済額は165,631円になります。

 

ここでは、計算方法は気にせず、月々の返済が16万円くらいなんだなぁくらいで結構です。

 

ローンの計算はローン電卓を使うと簡単に計算できます。
※参考までにローン電卓とはこんな感じの電卓です。無料のアプリなんかもありますので、一度試しに計算してみるのもいいかもです。

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その後、マンションの一室を家賃20万円で貸したときに、家賃収入とローンの返済額との差額の4万円が月々の利益となります。(インカムゲインともいいます)

 

一方、5,000万で購入した物件を6,000万円で売却できたら、差額の1,000万円が利益となります。(キャピタルゲインともいいます)

※実際には不動産会社に支払う手数料などもあるので、単純に差額が利益とはなりませんのでご注意を

 

こうやって、不動産を使って利益を得ることが不動産投資です。

 

不動産投資の種類

 

上記では、マンションを例にしましたが、実は不動産投資と一言にいっても、たくさんの種類がありまして、どの種類で投資するかでリスクが違います。

 

それではみていきましょう。

 

①ワンルームマンション投資(上記で説明した投資)

マンションのワンルームを購入してそこから家賃収入を得る投資です。

 

マンションの一室のみを保有しているので、管理に比較的手間がかからないため、投資経験が少ない方や会社員の購入者層が多いです。

 

②一棟投資

ワンルーム投資と違って、マンションを一棟丸ごと購入してそこから利益を得る投資です。

 

利益は大きいですがその分リスクも高いので、「不動産投資を何件もやっているよ」という上級者向けです。

 

③戸建ての投資

戸建てを貸して家賃で利益を得る投資です。

 

戸建ての場合は流動性が低いため「投資のために戸建てを購入する」というのはリスクが高いです。

 

「実家が空き家なので誰かに貸す」くらいが良いのではないかと思います。

 

④駐車場

空いてる土地を駐車場にして、駐車料金で利益を得る投資です。

 

立地によって収入に差があるものの、比較的リスクが低く初期費用も安いのが特徴です。

 

すでに土地を持っている場合などは安い費用で始めることができるので、「土地はあるけど家が建つほど広くない」などの理由で空き地のままにしているのであれば、検討してみるのもいいかもしれません。

 

⑤J-REIT(ジェイリート)

不動産投資信託です。

 

これは、広く投資家から資金を集めその資金で不動産に投資し、その投資した不動産から得た利益を各投資家に分配するというものです。

 

比較的安い資金からはじめられ、売却しやすいというのもメリットの一つです。

 

今では、クラウドファンディングというのもありまして、不動産投資信託よりも安い金額からはじめられるので、不動産投資をやったことがないという方に人気です。

 

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他の金融商品との違いについて

 

不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンといわれています。

 

株やFXといった金融商品はハイリスク・ハイリターン、保険や預貯金はローリスク・ローリターンといわれています。

 

つまり、リスクとリターンの両面から見たときに不動産投資は株と保険の中間くらいの位置付けになります。

 

例えば、株の場合ですと、投資費用が安いのと流動性が高いのがメリットの一つですがその反面、経済情勢や企業の業績が大きく反映されます。

 

聞いたことがあるかもしれませんが、株価は突然上がったり、下がったりすることがあるので、株価の急騰、株価の暴落といったりします。

 

一方で、保険はリターンは低いものの、将来受け取れる金額は変わらないので安定しています。

 

これらに対し、不動産はというと、景気が悪いからといって株のようにすぐに価値が下がるわけでもなく、保険以上のリターンが期待できます。

 

つまり、株やFXほどのリターンやリスクはないが保険や預貯金よりはリターンもリスクもある感じです。

 

とはいうものの、金額が大きいので注意が必要なことに変わりはありません。

 

メリットとデメリット

 

それでは、不動産投資のメリットとデメリットをみていきましょう。
※ここでは、マンションや戸建ての不動産投資を対象に説明しています。

 

メリット

・毎月の家賃が収入となるので、入居者がいる限り安定して収入が入ってくる(正確にはローンの返済額と家賃との差額)

・ローンは家賃で返済していくので、ローン額が家賃を上回らなければ実質負担額ゼロで運用できる。ローンが完済すれば家賃がそのまま月々の収入になる

・将来的に不動産の価値が上がれば売却差益が出る

・ローンを組む際に団体信用生命保険に入らされるので、万が一亡くなった場合や事故により高度障害になった場合はローンが全額免除され、家族に資産を残すことができる

・減価償却による節税効果が期待できる
(減価償却は築年数によって金額が変わってくるので、大きく反映されるのは新築です。逆に中古だとあまり節税効果は期待できません)

 

デメリット:

・固定資産税やクリーニング費用などの維持費用がかかる

・毎年、確定申告をしないといけないので、その作業が面倒

・初期費用が必要
(これは不動産会社や購入者の属性・金融機関の審査の結果にもよりますが、数十万から数百万くらい必要)

・流動性が低いので、すぐ売りたいと思ってもすぐ売れるとは限らない

・空室リスクがある
(管理会社にもよりますが、空室になったら家賃保証に切り替えてくれるところもあります)

 

今回取り上げたのは一例ですので、検討される際は不動産会社によく確認するするようにしましょう。

 

まとめ

不動産投資といってもその種類はさまざまです。

 

どんな投資がいいのかは個人の生活環境や収入によっても違いますので、「この投資がおすすめ」というものは正直ありません。

 

投資である以上リスクはつきものです。それぞれのリスクを把握し、それが許容範囲内かどうかを考えることも重要です。

 

また、書類の申請やローンの手続きなどは不動産会社が基本的に行うので、信頼のできる営業マンを見極めることも大切です。

 

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