こんな疑問にお答えします。
本記事では、下記の内容を解説します。
・不動産投資が節税になる仕組み
・還付金の額について
不動産投資が節税になる仕組み
不動産投資が節税になる理由は、不動産の運用にかかる経費を確定申告で申告することで費用として計上することが認められているからです。
そのため、不動産の運用では赤字を出すことで納める税金を低く抑えることができます。
赤字を出す必要がある
不動産投資が節税になるといわれるのは、不動産投資をすることで、赤字計上できることがその理由です。
どういうことか見ていきましょう。
不動産投資で節税するためには毎年、確定申告をする必要があります。
確定申告する際に、不動産投資にかかる経費を費用として計上することができ、この経費を年収から差し引き、年収を低くすることで、支払う税金を抑えることができます。
例えば、年収が500万円で、不動産にかかった費用が年間で200万円だとすると、
500万円−200万円＝300万円
この300万円があなたのその年度の収入とみなされ、あなたの所得税、住民税が決まります。
簡単に説明するとこんな感じです。
500万円を基準にするより、だいぶ収入が減っているように見えますね。
これが、不動産投資が節税になるという仕組みです。
不動産投資にかかる経費とは
不動産を運用していく上で、様々な経費がかかります。全てが経費計上できればこんな嬉しいことはありませんが、残念ながら経費計上できるものは決まっています。
では、どんなものが経費として計上できるかというと
①ローンの金利
②減価償却費
③租税公課
④修繕費
⑤管理費
⑥旅費、交通費
⑦セミナー参加費用
⑧税理士に支払う費用
⑨交際費
などでしょうか。
例えば、投資用不動産の家賃収入が年間で120万円。費用が年間150万円とすると、年間で30万円の赤字になります。
「費用がそんなにかかるなら儲からないのでは？」と思われるかもしれませんが、実は一番金額が大きい費用がありまして、それは減価償却費と言われる費用です。
この減価償却費の額が大きいので、最初のうちはたいてい不動産収入が赤字になります。
なので、特に支出がなくても、上記の①から③までの費用で赤字計上できて、税金の還付を受けることができます。
還付金の額について
還付金の額は、年収の額や物件の耐用年数によっても異なります。
耐用年数とは簡単にいうと、建物にある価値の期間のようなものです。
不動産は時間が経てば経つほど、その価値は低くなります。なので、新築で購入した初年度は、耐用年数がたくさん残っているので還付金の額も大きいですが、年数が経てば、還付金の額は徐々に下がっていきます。
還付金を計算するときは、他の控除額（社会保険料控除や生命保険料控除など）も考慮して計算します。
例えば、給与所得が500万円、不動産所得が−30万円、所得控除が140万円とすると
500万円−30万円−140万円＝330万円（課税所得といいます）
この課税所得（330万円）に対して、税率と控除額を適用します。
※税率と控除額についてはこちらを参照→国税庁ホームページ
330万円×10％−97,500円＝232,500円が年間の所得税となります。
一方で、不動産投資をしていなかった場合
500万円−140万円＝360万円（課税所得）
360万円×20％−427,500円＝292,500円が年間の所得税となります。
292,500−232,500円＝60,000円
不動産投資をすることで、年間60,000円節税できたことになります。
ざっくりとこんな感じです。
まとめ
不動産投資が節税になるというのは、法律で認められている費用を支出して、それを申告することで、払い過ぎた税金を返してもらうということです。
ただ、節税になるといっても、一定期間（減価償却費として計上できる金額が年々下がっていくので、還付金の額も年々少なくなっていきます）なので、節税を目的に不動産投資を始めるのはリスクがあるのでおすすめできません。
節税を目的にしてしまうと、還付を受けるために不動産を購入し続けないといけないからです。そうなると、気がついたときには、数千万、数億の借入をしているというようなことにもなりかねません。
不動産投資はあくまで、将来の資産作りなので、節税はそのおまけのようなものと考えた方が良いでしょう。
