こんな疑問にお答えします。
本記事では、下記の内容を解説します。
・賃貸契約の期間について
・契約期間内で退去する場合
賃貸契約の期間について
契約期間とは？
契約期間とは「20XX年◯月◯日から20YY年△月△日までの間、契約書に記載されている条件で部屋を借ります」という期間のことです。
法律では契約期間が1年未満の契約だと、「期間の定めがない」とみなされ契約期間がない契約ということになります。
期間の定めがないと大家さんにとっても、入居者にとっても不利益になる場合があるので、一般的には契約期間を2年と定めています。
ポイントとなるのは『契約書に記載されている条件』でして、例えば、家賃5万円で契約期間2年の賃貸契約をした場合、2年間は家賃5万円で住むことができます。
この期間内に大家さんの都合で家賃を上げることはできません。※消費税などが上がる場合は別です。
逆に、入居者からもこの期間内に家賃の値下げ交渉は、基本的にできません。
つまり賃貸契約書に記載されている条件は契約期間中変更ができないということです。
契約期間内でも退去はできる（注意あり）
契約期間が定められているのなら、契約期間通りに住まなければいけないと思われるかもしれませんが、そんな必要はありません。
詳しくは後述しますが、ここで注意が必要なことがありまして、それは違約金がかかる場合があることです。
違約金がかかる場合とは、入居する条件に部屋のリフォームを依頼した場合です。
もう一つのケースとして、入居の際にフリーレントを使った場合です。
フリーレントとは○ヶ月分の家賃を免除するというものです。
このフリーレントと利用すると、指定された期間入居しないと違約金がかかります。
いずれにしても、契約前の重要事項説明の際に「〇ヶ月以内の退去は違約金がかかる」とか、「保証金が償却される」といった説明がありますので、聞き逃さないよう注意が必要です。
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【知らない人が多い】重要事項説明書と契約書の違い【項目も解説】
定期借地借家契約は退去できない
上記の例外として契約期間内に退去できない契約もあります。
それは『定期借地借家契約』という契約です。
簡単に説明すると、定期借地借家契約とは予め借りる期間を大家さんと入居者で決め、その決めた期間だけ利用できる契約です。
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例えば、あなたが会社から5年間、地方への転勤をいいわたされたとします。そこで家賃も安く、駅からも近い、お気に入りの物件を見つけたとします。
あなた「駅も近くて、いい物件だなぁ。契約期間2年か・・・駅から近いから、そのうち家賃が値上がりするかもしれない。できれば5年間この家賃で住みたい」
と考えているとすれば、一般契約ではなく定期借家契約にして、契約期間を5年とすれば5年間同じ家賃で住むことができます。
これは入居者にとって更新のたびに手続きしなくていいのと、更新料を支払わなくてすむので便利です。
一方、大家さんからしても5年間入居者が確保でき、5年分の家賃が保証されるので安心です。
ざっくりとこんな感じです。
退去できないというよりも、退去した後も契約期間中は家賃を払い続けないといけないのが定期借地借家契約です。
実際に、定期借地借家契約は戸建ての賃貸が多く、一般の賃貸アパートは限りなく少ないです。また、今回の場合5年先までの家賃を、大家さんは期待しているので、途中で住まなくなったとしても、5年分の家賃は支払わないといけない、など厳しい条件がつくこともあります。
大家さんも、一定期間契約の条件変更ができない定期借家契約には慎重で、例えば、1年間海外に行くので、その間入居者を住まわせるとか、5年後にはアパートを取り壊すとか、大家さん側の事情がない限り、定期借家契約というのは少ないです。
上の例では、詳細をかなり省いて簡単に書きましたが、定期借家契約は一般契約と違って、厳しい特約がついていることがあるので契約する際は、特に注意が必要です。仲介業者とよく相談し内容もよく確認するようにしましょう。
契約期間内で退去する場合
退去の連絡はいつまでに？
退去の連絡は一般的に退去しようとする日の1ヶ月前までです。
いつまでに退去の連絡をしないといけないのかは、重要事項説明書の「契約解除に関する事項」に記載されています。
退去する日の1ヶ月前としている理由は、次の入居を募集するための準備が必要だからです。
インターネットで部屋探しをしているときに、「〇月〇日退去予定」というのを見かけることがあると思いますが、部屋を探している人に「この部屋がもうすぐ空きますよ」と情報を発信することで空室期間を減らしたい目的があるのです。
電話連絡で解約手続きをする場合は注意が必要です。解約の電話を受け取った担当者が解約処理を忘れてしまったら大変です、言った言わないのトラブルになってしまうので、必ず、退去連絡を受け付けたことを証明する書面やメールなどをもらうか、書面やメールなど形に残るもので退去の通知をするようにしましょう。
違約金はかかる？
通常の契約では契約期間内に退去することになったとしても、違約金がかかることはありません。
しかし、例外として違約金がかかり場合もあります。
例えば、
入居希望者「いい物件だけどキッチンが古いなぁ。新しいシステムキッチンにしてくれたら住むのになぁ」
大家さん「じゃ、新しいシステムキッチンにしますので、その代わり2年間は住んでくださいね」
というようなときは、2年以内に退去すると違約金が発生することもあります。
正直、違約金というのは大家さん次第のところがありまして、違約金を取らない大家さんもいますので、仲介業者に確認するようにしましょう。
転勤が多い方は前もって「転勤が多くて、いつ引越しするかわからないのですが、違約金ってかかりますか？」と前もって確認すると良いでしょう。
まとめ
①契約期間とは契約時の条件をその期間中守らないといけない期間（家賃の金額など）
②契約期間内だからといって退去できないわけではない
③短期で解約する場合、違約金がかかることも例外としてある
今の家賃が高いと感じたら、契約の更新の時期に合わせて家賃の交渉をしてみるといいですよ。
